不動産登記

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不動産登記制度とは、登記簿(※1)に登録された不動産(土地・建物)の内容が公示されることにより、不動産の所有権等の権利に対抗力(※2)を付与する制度であり、また、登記簿の内容が一般に公開されることにより、不動産の権利関係などの状況をどなたでも把握できるようにする制度です。
不動産登記制度のこのような性質により、不動産の取引の安全と円滑を確保することができます。

不動産が皆さんの大切な財産であるばかりでなく、国・地方公共団体の行政や私たちの生活のあらゆる面の基礎となっているため、高度な専門性を有する司法書士が申請することにより、法務局において中立公正な結果を厳密に導く必要があります。

もちろん登記官も裁判官のような立場で、申請が関係法律に基づいて正しいかどうかを重ねて検討し、中立公正な結果のために厳正に審査しています。

※1 登記簿  大切で重要な財産といえる土地や建物の所在・面積・所有者の住所・氏名などを法務局という国家機関において公示する公の帳簿。
※2 不動産登記の対抗力  例えば、土地が二重に譲渡された場合、その土地を後で取得した譲受人が、先に取得した譲受人よりも早く不動産の登記をすると、後の譲受人は、その土地の完全な所有者となります。一方、先の譲受人は、後の譲受人より先にその土地を取得したにもかかわらず、その土地の所有権を後の譲受人に主張することはできません。このように、後の譲受人が先の譲受人に対して土地の権利を主張できる力を不動産登記の対抗力といいます。

不動産登記−売買・贈与など

売買、代物弁済、贈与等による所得権移転登記

●不動産の評価額の100分の2の登録免許税を法務局に申請時に納める必要がある。
但し、売買については、土地は、100分の1.3に税率が下がり、家屋は、建築後20年内(耐火建築物の場合25年以内)、取得後1年内、居住用使用の場合、住宅用家屋証明書を添付すると1000分の3に大幅に税率が下がります。
譲受人は住民票、認印、譲渡人は登記済権利証(登記識別情報)、印鑑証明書(3ヶ月内)、実印、不動産の評価証明書が必要。売買等の登記原因証明情報なり委任状に譲渡人の実印を押印。

●登記済権利証紛失の場合は、司法書士等の資格者が運転免許証等による確認を含めた本人確認をするなど厳格な手続きが不可欠となる。

●農地については、農業委員会の許可手続(但し市街化農地を転用で取得する場合は届出で足りる)が事前に必要。また農振地域を転用で取得しようとする場合は、農振地区の除外申請から始める。

相続による不動産登記


所有権保存登記

●保存登記する前に土地家屋調査士の表題登記が必要。新築建物の場合は建築確認書、工事完了引渡書(工事業者の資格証明書、印鑑証明書付)をつけて土地家屋調査士に表示登記を依頼。
土地家屋調査士の表題登記終了後に保存登記、各地方法務局で出した価格認定基準表により課税価格を出し、その価格の1000分の4が登記免許税。

●住宅使用に使う場合住宅用家屋証明書を添付すれば1000分の1.5に減額。
住民票、法人の場合は登記簿謄本(省略可の場合もあり)、認印が必要。

●未登記の建物を登記する場合は、土地家屋調査士の表示登記終了後に、市町村建物の評価証明書1000分の4、または1000分の1.5が登録免許税。

所有権更正登記、抹消登記

●不動産の筆数1筆につき1000円の登録免許税。更正、抹消により不利益を被る者が義務者(共有持分が減ったり単独所有から共同所有になったり、所有権を失う者)、利益を得る者が権利者。
所有権移転と同じく義務者の権利書、印鑑証明書、実印が必要。

●義務者が抵当権等を設定している場合は抵当権者等の印鑑証明書付承諾書添付、権利者が共有者として新たに加わる場合は住民票が必要。権利書紛失の場合は所有権移転の場合と同じ。

抵当権設定

●債権額の1000分の4の登録免許税(国民生活金融公庫等公的機関は非課税)。
設定者(所有者)の権利書、印鑑証明書、実印、抵当権者の認印。権利書紛失の場合は所有権移転登記と同じ。

抵当権抹消

●不動産の筆数1筆につき1000円の登録免許税。
金融機関の支払いが終わり抹消する場合は金融機関より受取った書類と認印持参。

●古い金融機関の抵当権抹消 − 茨城農工銀行はみずほ銀行、常磐無尽株式会社は東日本銀行、五十銀行は常陽銀行に連絡した上で抹消に必要な書類を受取る。